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La loi Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, vous autorise à déduire de vos loyers chaque année une fraction du prix de votre logement. À Toulouse, en zone A, l'opération se chiffre autour de 3 889 € à 8 000 € de déduction par an, selon le prix du bien. Voici les règles, les plafonds et les dates, chiffrés pour décider.
Le principe en 3 lignes
Vous achetez un appartement en collectif neuf, vous le louez nu en résidence principale, et une partie du prix vient diminuer votre revenu foncier imposable. C'est un amortissement, et non une réduction d'impôt : le gain varie selon votre tranche d'imposition et le montant de vos loyers.
- Terrain : les 20 % correspondants ne sont pas amortis ; les frais de notaire restent hors base.
- Loyer : plafonné selon la catégorie et la commune, versé hors du cercle familial proche.
- Régime : réel obligatoire, avec déclaration des loyers et des charges au réel.
À Toulouse : zone A, 14,64 €/m²
Toulouse est classée en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023. En loyer intermédiaire, le plafond Jeanbrun y atteint 14,64 €/m² par mois hors charges, avant coefficient de surface.
| Catégorie de location | Plafond à Toulouse | Source du barème |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | Barème par zone |
| Sociale | 9,31 €/m² | Barème par commune |
| Très sociale | 7,32 €/m² | Barème par commune |
Le coefficient de surface vaut 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2. Un petit logement obtient donc un plafond au m² plus élevé qu'un grand.
Le loyer à retenir est le plus bas des deux
À Toulouse, le plafond dépasse souvent le marché. Le loyer de marché estimé par le simulateur du site est de 13,31 €/m² hors charges, soit environ 566 € pour ce même T2 de 42,55 m² (13,31 × 42,55).
- Prudent : vous calculez votre projet au loyer de marché, comme les exemples de ce site.
- Maximum : le plafond Jeanbrun du lot est un seuil légal, pas une promesse de loyer.
- Écart : sur ce T2, la différence atteint près de 150 € par mois entre les deux chiffres.
Le détail des calculs se trouve dans la comparaison du plafond et du marché à Toulouse.
Combien vous déduisez
Le taux appliqué chaque année varie selon la catégorie de loyer retenue. Plus le loyer est décoté, plus le taux est élevé.
| Catégorie | Logement neuf | Logement ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Très sociale | 5,5 % | 4 % |
Le plafond de 8 000 € par an concerne le foyer, pas le logement
En loyer intermédiaire, la déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Le seuil est atteint à partir de 285 714 € d'achat (8 000 € ÷ (3,5 % × 0,8)).
- Le Willow : à 292 900 €, la déduction calculée à 3,5 % dépasse le plafond, elle est donc ramenée à 8 000 €.
- Revelation : 264 500 €, soit 7 406 € déduits chaque année, sous le plafond.
- Casa Trendy : 138 900 €, soit 3 889 € par an, le plus petit effort d'épargne du catalogue.
Le calendrier
L'achat doit être signé dans la fenêtre légale, puis la location doit suivre rapidement. En 2026, douze des quinze résidences du site sont encore en construction : le temps de chantier est donc compatible avec l'échéance.
- Signature entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 fenêtre d'acquisition prévue par la loi.
- Mise en location sous 12 mois le logement doit être loué dans l'année qui suit son achèvement ou son acquisition.
- 9 ans de location continue nu, en résidence principale, hors du cercle familial proche.
- 2026 : Jardins de Brennus 2, Melty Home et Revelation sont livrés, le Brooklyn, Pavillon Flora suivent au second semestre.
- 2027 : Park View, Reverso et Pavillon Marly ; 2028 : les sept autres, de Casa Trendy à L'Albatros.
- Vente : en cas de rupture de l'engagement, les amortissements antérieurement déduits sont réintégrés dans le revenu de l'année.
Pour comparer les livraisons et les prix d'entrée, passez par le comparateur des 15 résidences ou par la liste complète des programmes.