À Toulouse, 15 résidences neuves sont éligibles au dispositif Jeanbrun, avec des prix d'entrée qui vont de 138 900 € à 292 900 €. Les résidences sont comparées par prix et livraison ; le loyer plafond et la déduction annuelle sont détaillés pour quelques lots. Le point clé pour votre rendement : à Toulouse, le loyer que vous retenez est souvent le loyer de marché, plus bas que le plafond.
Le Jeanbrun à Toulouse en 4 chiffres
Toulouse est en zone A depuis octobre 2023. Le plafond de loyer Jeanbrun en location intermédiaire y est de 14,64 €/m²/mois hors charges en 2026, avant coefficient de surface.
Le dispositif vous fait déduire chaque année 3,5 % de la base amortissable, soit 80 % du prix d'achat, hors frais de notaire. C'est une déduction sur vos loyers, pas une réduction d'impôt immédiate.
- Acquisition possible jusqu'au 31 décembre 2028 (fenêtre ouverte depuis le 21 février 2026).
- Engagement de location nue en résidence principale pendant 9 ans, mise en location dans les 12 mois.
- Régime réel obligatoire : le micro-foncier est exclu.
- Location au cercle familial proche exclue.
Trois façons de choisir votre résidence
Le bon lot se décide sur trois critères, dans cet ordre : ce que vous pouvez mettre, la taille du logement, la date à laquelle vous voulez louer. Les 15 résidences se trient en quelques secondes sur ces trois axes.
- Par budget : neuf résidences ont un prix d'entrée sous 200 000 €, de Casa Trendy (138 900 €) à Reverso (196 900 €). Voir les résidences sous 200 000 €.
- Par taille : trois résidences démarrent en studio ou T1 (Casa Trendy, Le Brooklyn, Melty Home), deux en T3 (Le Willow, Revelation). Studios et T1, T2, T3.
- Par livraison : trois résidences sont déjà livrées selon les informations du 12 octobre 2026 (Melty Home, Jardins de Brennus 2, Revelation), les autres entre le 1er semestre 2026 et le 2ème semestre 2028. Livraison immédiate.
| Horizon | Résidences |
|---|---|
| Déjà livrées | Melty Home, Jardins de Brennus 2, Revelation |
| 2026 | Le Brooklyn, Pavillon Flora |
| 2027 | Park View, Pavillon Marly, Reverso |
| 2028 | Casa Trendy, L'Albatros, L'Archipel, Le Twenty, Le Willow, Orelis, Park View 2 |
Si vous hésitez encore, le comparateur met les 15 résidences côte à côte, et la lecture des quartiers replace chaque adresse dans son secteur.
Ce que rapporte vraiment un T2 à Toulouse
Prenons Karim, 38 ans, ingénieur en Île-de-France, imposé à 30 %. Il vise un T2 de 41,73 m² à Orelis, à 188 900 €, avec 15 000 € d'apport.
151 120 € × 3,5 % = 5 289 € déduits par an
Sur 9 ans, ce montant lui fait économiser 14 461 € d'impôt au total. Une fois la mensualité de 944 €, les charges et l'impôt passés en revue, il sort en moyenne 331 € par mois de sa poche.
Le loyer à retenir est le plus bas des deux
Le T2 d'Orelis a un plafond Jeanbrun de 709 € par mois hors charges. Mais le loyer de marché retenu pour Toulouse est estimé à 13,31 €/m², soit 555 € pour ce lot.
C'est ce second chiffre qui est pris dans le calcul, plus prudent et plus proche de la réalité locative.
Deux autres exemples, deux autres logiques
| Exemple | Lot | Déduction/an | Sortie mensuelle |
|---|---|---|---|
| Laure, 33 ans, 30 % | T1 de 18,55 m², Casa Trendy, 138 900 € | 3 889 € | 382 € |
| Philippe et Nadia, 54 et 52 ans, 41 % | T3 de 66,09 m², Le Willow, 292 900 € | 8 000 € (plafond atteint) | 835 € |
Laure entre sur le plus petit ticket du marché et accepte un effort mensuel plus élevé relativement à son loyer. Philippe et Nadia, imposés à 41 %, capitalisent sur 32 741 € d'économie d'impôt sur 9 ans.
Ces trois scénarios sont des exemples de calcul, avec crédit à 3,45 % sur 25 ans pour les deux premiers et sur 15 ans pour le troisième. Vos chiffres dépendent de votre TMI, de votre apport et du lot disponible.
Une sélection de résidences à Toulouse
Six programmes résument bien l'offre toulousaine : le petit ticket (Casa Trendy), la proximité du métro (L'Archipel, Park View), la résidence services (Melty Home, Le Willow) et l'entrée en T2 sous 190 000 € (Orelis).
- 138 900 € : Casa Trendy, T1 de 18,55 m², livraison 2ème semestre 2028.
- 188 900 € : Orelis, T2 de 41,73 m², livraison 2ème semestre 2028.
- 200 900 € : L'Archipel, T2 de 37,44 m², à environ 340 m du métro Borderouge.
- 292 900 € : Le Willow, T3 de 66,09 m², à proximité de la ligne B.
Certaines résidences portent les mentions « Jeanbrun+ », « LLI » ou « TVA réduite » dans leurs informations commerciales. Ces dispositifs relèvent de conditions spécifiques, notamment de forme sociétaire pour le cumul LLI : à confirmer au cas par cas, sans préjuger d'un agrément ni d'un taux de TVA.
La liste complète, avec les 15 adresses et leurs quartiers, est sur la page des résidences. Pour comprendre le dispositif en détail, le guide Jeanbrun en 10 points et le simulateur complètent cette page.
Questions fréquentes
À Toulouse, quel plafond de loyer s'applique selon la méthode Jeanbrun ?
En location intermédiaire, le plafond est de 14,64 €/m²/mois charges exclues en 2026, que l'on multiplie par le coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Un T2 de 40 m² plafonne ainsi vers 17 €/m². À Toulouse, le loyer social s'élève à 9,31 €/m² et le très social à 7,32 €/m².
Pourquoi ne pas viser le plafond de loyer ?
Parce que le loyer de marché toulousain est estimé à environ 13,31 €/m² hors charges, sous le plafond une fois le coefficient appliqué. Un loyer au-dessus du marché se loue mal ou pas du tout. Tous les exemples de ce site sont calculés au plus bas des deux.
Combien puis-je déduire chaque année ?
3,5 % de 80 % du prix d'achat, soit 2,8 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un achat à 200 000 € : 200 000 € × 0,8 = 160 000 €, puis 160 000 € × 3,5 % = 5 600 € par an.
Combien de temps dois-je garder le logement ?
9 ans en location nue pour une résidence principale, avec une mise en location effective intervenant dans les 12 mois. Passé ce stade, l'amortissement demeure possible aussi longtemps que le bien est loué dans des conditions identiques, sans excéder 80 % du prix.
Quelle est la meilleure résidence pour mon budget ?
Elle varie selon votre apport personnel, la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez et votre horizon de placement. Sous 200 000 €, neuf résidences sont accessibles ; pour une livraison rapide, trois sont déjà livrées. Le conseiller de notre promoteur partenaire est en mesure d'affiner votre projet, tandis qu'un avis indépendant (CGP, notaire, avocat) demeure pertinent pour confirmer la fiscalité.