Le simulateur chiffre un lot toulousain précis : prix, surface, tranche d'imposition et financement en entrée ; loyer, amortissement et impôt en moins en sortie, année par année. À Toulouse, le plafond Jeanbrun dépasse souvent le loyer de marché : le calcul retient le plus bas des deux, pour rester prudent.
Le simulateur
Renseignez le prix du lot, sa surface, votre tranche marginale, votre apport et la durée du crédit. Le loyer plafond du lot, la déduction annuelle, le gain fiscal sur 9 ans et votre reste à charge mensuel vous sont présentés.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
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Le loyer : le plafond est un maximum, pas une promesse
Le plafond Jeanbrun d'un T2 toulousain de 40 m² tourne autour de 17 €/m² après coefficient (14,64 × 1,17 = 17,13 €). Le loyer de marché estimé à Toulouse est de 13,31 €/m² hors charges : le simulateur retient le plus bas.
Exemple : min(709 € ; 555 €) = 555 € par mois pour le T2 de 41,73 m² d'Orelis
La déduction annuelle se calcule sur 80 % du prix
La part du terrain, forfaitisée à 20 %, ne fait l'objet d'aucun amortissement ; les frais de notaire sont également hors du calcul de la base. Prenons Orelis à 188 900 € : 188 900 × 80 % × 3,5 % = 5 289 € par an, soit 14 461 € d'impôt en moins sur 9 ans en tranche à 30 %.
| Résultat | Ce qu'il veut dire pour vous |
|---|---|
| Loyer plafond du lot | Le maximum légal, avant d'appliquer le loyer de marché |
| Déduction annuelle | Le montant de l’amortissement déduit des loyers imposables, dans la limite annuelle de 8 000 € |
| Impôt en moins | La réduction d’impôt et de prélèvements sociaux dépend de votre situation et du résultat foncier ; en cas de déficit, l’économie liée à l’imputation sur le revenu global dépend de votre tranche |
| Effort mensuel | Ce qui sort de votre poche après loyers, charges et économie d'impôt |
L'effort mensuel décide du budget
- 331 € par mois en moyenne sur 9 ans pour le T2 d'Orelis (Karim, 38 ans, tranche à 30 %)
- 382 € par mois pour le T1 de Casa Trendy, au plus petit ticket d'entrée
- 835 € par mois pour le T3 du Willow (Philippe et Nadia, tranche à 41 %)
Les hypothèses.
Le simulateur part d'un crédit à 3,45 % sur 25 ans, avec 0,30 % d'assurance et 2,5 % de frais de notaire dans le neuf. Toutes ces valeurs sont modifiables.
| Paramètre | Valeur par défaut | À ajuster selon |
|---|---|---|
| Amortissement, neuf | 3,5 % de 80 % du prix | 4,5 % en social, 5,5 % en très social |
| Plafond annuel | 8 000 € par foyer fiscal | 10 000 € ou 12 000 € si la moitié des loyers est en social ou très social |
| Taxe foncière | 15 €/m² par an | Le montant réel de la commune |
| Vacance, gestion | 0 % | Options à 4 % et 7 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les revenus fonciers | Constant |
Questions fréquentes.
Pourquoi le loyer affiché est-il inférieur au plafond Jeanbrun ?
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Quelle est la conséquence d'une vente réalisée avant 9 ans ?
Le plafond de 8 000 € est-il par logement ?
Quel prix prendre pour un lot d'une résidence ?
Pour comparer les 15 résidences lot par lot, le comparateur reprend les mêmes règles de calcul. Le détail des mécanismes figure dans la page sur la loi Jeanbrun, et les chiffres de loyer dans loyer plafond et marché.
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