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Toulouse compte 514 819 habitants et 65,8 % de locataires, avec plus de 123 000 étudiants dans l'unité urbaine. La demande locative est là, année après année. Les 15 résidences éligibles au Jeanbrun de la ville s'achètent dès 138 900 €, avec une déduction fiscale qui peut atteindre 8 000 € par an.
Une ville qui grandit
Entre 2017 et 2023, Toulouse gagne 35 266 habitants, soit +7,4 %. Seule Montpellier progresse plus vite parmi les dix plus grandes villes françaises.
- 4e commune de France par la population, derrière Paris, Marseille et Lyon (2023).
- 841 524 habitants dans Toulouse Métropole, en hausse de 9,1 % sur 2017-2023.
- 358 770 emplois au lieu de travail en 2023, contre 291 918 en 2012.
- 81 000 salariés dans la filière aérospatiale de l'ancienne région Midi-Pyrénées en 2022, contre 17 000 en 1982.
Entre 2017 et 2023, la population de Toulouse a augmenté. Les données disponibles ne permettent pas d’en déduire la durée de vacance entre deux baux.
Une ville de locataires
Deux ménages sur trois sont locataires à Toulouse. C'est le chiffre qui change tout pour un investisseur : la mise en location ne se joue pas sur la présence de candidats, mais sur le bon prix.
Le loyer de marché plafonne la formule Jeanbrun
À Toulouse, le plafond de loyer Jeanbrun (location intermédiaire) est de 14,64 €/m² hors charges en 2026, avant coefficient de surface. Après coefficient, un T2 de 40 m² peut afficher un plafond autour de 17 €/m².
Or le loyer de marché retenu par nos calculs est de 13,31 €/m² hors charges. Le loyer à retenir est toujours le plus bas du plafond et du marché, sinon le logement se loue mal.
| Surface | Loyer médian constaté (2025) | Plafond Jeanbrun du lot |
|---|---|---|
| T1 / studio, ~26 m² | 465 € | voir la fiche du lot |
| T2 | 554 € | voir la fiche du lot |
| T3 | 700 € | voir la fiche du lot |
| T4 et plus | 902 € | voir la fiche du lot |
Loyers médians hors charges pour les nouveaux locataires, enquête 2025 de l'observatoire local des loyers. Plafond Jeanbrun : barème 2026, zone A, avant coefficient de surface.
Les petits logements se placent vite : 55,6 % des ménages toulousains vivent seuls. Le T1 et le T2 restent les surfaces les plus demandées.
Pourquoi le neuf
L'achat dans le neuf s'accompagne de frais d'acquisition de 2 à 3 % du prix, là où l'ancien les porte à 7 à 8 %. La déduction Jeanbrun peut également intervenir dans le calcul fiscal.
Exemple : 80 % × 138 900 € × 3,5 % = 3 889 € par an
La base amortissable vaut 80 % du prix net de frais, les frais de notaire exclus. Le taux annuel est de 3,5 % en loyer intermédiaire, pour un plafond de 8 000 € par foyer fiscal.
Les frais d'acquisition pèsent deux fois moins lourd
- 2 à 3 % du prix de frais d'acquisition dans le neuf.
- 7 à 8 % dans l'ancien.
- 1 an de garantie de parfait achèvement après réception des travaux.
- 10 ans de garantie décennale sur la solidité de l'ouvrage.
La RE2020 concerne les logements neufs dont le dépôt du permis de construire est intervenu à partir du 1er janvier 2022. Pour le locataire, cela se traduit par des factures d'énergie contenues, donc un loyer plus facile à assumer.
Combien ça coûte, résidence par résidence
Les prix d'entrée ci-dessous sont ceux publiés pour chaque résidence. La déduction est calculée sur le lot d'entrée.
| Résidence | Prix d'entrée | Lot d'entrée | Déduction / an | Livraison |
|---|---|---|---|---|
| Casa Trendy | 138 900 € | T1, 18,55 m² | 3 889 € | 2e semestre 2028 |
| Le Brooklyn | 139 900 € | T1, 21,09 m² | 3 917 € | 2e semestre 2026 |
| Melty Home | 176 900 € | T1 bis, 29,86 m² | 4 953 € | 2e semestre 2024 |
| Orelis | 188 900 € | T2, 41,73 m² | 5 289 € | 2e semestre 2028 |
| Park View | 196 900 € | T2, 42,55 m² | 5 513 € | 2e semestre 2027 |
| Revelation | 264 500 € | T3, 70,22 m² | 7 406 € | 1er semestre 2026 |
Melty Home, Jardins de Brennus 2 et Revelation sont déjà livrées selon nos données : l'achat peut se faire tout de suite, la mise en location aussi. Les autres se comparent côte à côte dans le comparateur.
Trois exemples chiffrés
Ces trois scénarios sont des exemples de calcul, à partir des lots d'entrée réels des résidences. Ils servent à comparer les ordres de grandeur, pas à prédire votre situation.
Karim, 38 ans, tranche à 30 % : entrer sous 200 000 €
Il vise le T2 de 41,73 m² à Orelis, à 188 900 €, avec 15 000 € d'apport. Le loyer retenu est de 555 € par mois hors charges, sous le plafond Jeanbrun du lot à 709 €.
- 944 € de mensualité sur 25 ans.
- 5 289 € de déduction par an.
- 331 € qui lui reviennent en moyenne chaque mois sur 9 ans, une fois l'avantage fiscal déduit.
Laure, 33 ans, tranche à 30 % : le plus petit ticket d'entrée
Elle part sur le T1 de 18,55 m² à Casa Trendy, à 138 900 €, avec 10 000 € d'apport. Le loyer retenu est de 247 € par mois hors charges, contre un plafond Jeanbrun du lot à 326 €.
- 700 € de mensualité sur 25 ans.
- 3 889 € de déduction annuelle, ce qui représente 10 501 € d'économie fiscale sur 9 ans.
- 382 € d'effort mensuel moyen sur la même période.
Philippe et Nadia, 54 et 52 ans, tranche à 41 % : alléger l'impôt avant la retraite
Ils ciblent le T3 de 66,09 m² à Le Willow, à 292 900 €, avec 60 000 € d'apport et un crédit sur 15 ans. Le loyer retenu est de 880 € par mois hors charges.
- 8 000 € de déduction par an, le plafond du foyer fiscal est atteint.
- 32 741 € d'impôt en moins sur 9 ans en tranche à 41 %.
- 732 € de revenu mensuel complémentaire une fois le crédit remboursé.
Paramètres des exemples : loyer fixé à la valeur la plus basse entre plafond Jeanbrun et marché, taux de crédit à 3,45 %, assurance à 0,30 %, droits de notaire à 2,5 %, taxe foncière à 15 €/m²/an, progression des loyers de 1 % annuellement. Prix publiés à confirmer selon les disponibilités.
Questions fréquentes
Quel loyer puis-je demander dans un logement Jeanbrun à Toulouse ?
Combien puis-je déduire chaque année ?
Jusqu'à quand puis-je acheter en Jeanbrun ?
Dois-je forcément louer à un étudiant ?
Quelles sont les conséquences d'une revente avant 9 ans ?
Pour aller plus loin : les résidences sous 200 000 €, le T2 neuf à Toulouse, le simulateur Jeanbrun ou l'essentiel sur la loi Jeanbrun.
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