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Le plafond Jeanbrun à Toulouse est de 14,64 €/m² hors charges en loyer intermédiaire, avant coefficient de surface. Après coefficient, il dépasse souvent le loyer de marché : c'est donc le marché qui fixe votre loyer, pas le plafond. Le chiffre à retenir pour vos calculs est le plus bas des deux.
Le plafond et le coefficient : calcul d'un T2 de 41,73 m²
À Toulouse, en zone A, le plafond Jeanbrun en location intermédiaire est de 14,64 €/m² hors charges pour 2026. Ce n'est pas le loyer que vous touchez : c'est un maximum, relevé par le coefficient de surface.
Le coefficient vaut 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2, S correspondant à la surface habitable à laquelle s'ajoute la moitié des annexes, sans dépasser 8 m². Le coefficient augmente à mesure que la surface du logement se réduit.
plafond au m² = 14,64 × 1,16 = 16,98 €/m²
loyer mensuel maximum = 16,98 × 41,73 = 708,58 € hors charges
Ce T2 de 41,73 m² est le lot d'entrée d'Orelis, à 188 900 €. Son plafond Jeanbrun est de 708,58 € par mois, soit environ 709 €.
Le coefficient décroît quand la surface augmente
| Résidence | Lot d'entrée | Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun du lot |
|---|---|---|---|---|
| Casa Trendy | T1 | 18,55 m² | 1,20 | 325,92 € |
| Orelis | T2 | 41,73 m² | 1,16 | 708,58 € |
| Le Twenty | T2 | 44,89 m² | 1,12 | 736,20 € |
| Le Willow | T3 | 66,09 m² | 0,99 | 957,64 € |
Le loyer de marché : autour de 13,31 €/m² à Toulouse
Le simulateur du site retient 13,31 €/m² hors charges comme loyer de marché à Toulouse. Ce chiffre est une estimation, obtenue à partir de la base de l'arrêté Loc'Avantages 2026 : 11,31 / 0,85.
L'Observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine, dans son enquête 2025, mesure une médiane de 12,5 €/m² hors charges, environ 13,3 €/m² au centre et 11,5 €/m² en périphérie. Les deux repères se rejoignent : le marché toulousain se situe sous les 14,64 €/m² du plafond.
Les loyers médians par type de logement
| Type | Surface médiane | Loyer médian HC |
|---|---|---|
| T1 / studio | environ 26 m² | 465 € |
| T2 | — | 554 € |
| T3 | — | 700 € |
| T4 et plus | — | 902 € |
- 12,5 €/m² : médiane de l'enquête 2025, tous logements confondus.
- 13,31 €/m² : hypothèse de calcul retenue par le site, volontairement prudente.
- 555 € : loyer mensuel estimé du T2 de 41,73 m² d'Orelis (13,31 × 41,73).
Le bon chiffre pour vos calculs : le plus bas des deux
Le loyer Jeanbrun ne peut pas dépasser le plafond, et un locataire ne paie pas plus que le marché. La règle est simple : loyer retenu = min(plafond du lot, loyer de marché). À Toulouse, c'est presque toujours le marché qui gagne.
plafond Jeanbrun du lot : 708,58 € · loyer de marché : 13,31 × 41,73 = 555 €
écart : 708,58 − 555 = 154 € par mois
L'écart varie selon la surface du logement
| Lot | Plafond du lot | Marché estimé | Écart mensuel |
|---|---|---|---|
| T1 de 18,55 m², Casa Trendy | 325,92 € | 247 € | 79 € |
| T2 de 41,73 m², Orelis | 708,58 € | 555 € | 154 € |
| T2 de 44,89 m², Le Twenty | 736,20 € | 597 € | 139 € |
| T3 de 66,09 m², Le Willow | 957,64 € | 880 € | 78 € |
Prenons l'exemple fictif de Karim, 38 ans, qui envisage d'acheter le T2 de 41,73 m² d'Orelis. Son loyer de marché est estimé à 555 € par mois, et non 709 €. Ses calculs de rendement partent de ce chiffre bas : ils sont plus prudents, donc plus défendables.
Calculez le vôtre : plafond, marché et loyer retenu
Renseignez la surface et le type de votre logement : le calcul applique le coefficient, le plafond de 14,64 €/m² et l'estimation de marché à Toulouse. Vous obtenez le loyer à retenir pour votre projet.
Loyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
Pour comparer les lots d'entrée des 15 résidences, le comparateur aligne prix, surfaces et loyers plafonds côte à côte. Le simulateur Jeanbrun va plus loin, avec le crédit, les charges et la déduction annuelle.
Questions fréquentes
Les 14,64 €/m² sont-ils le loyer que je vais toucher ?
Quelle surface entre dans le coefficient ?
Pourquoi mon plafond dépasse-t-il le marché à Toulouse ?
Le loyer social est-il plus intéressant fiscalement ?
Puis-je meubler le logement pour dépasser le plafond ?
Pour la suite : la fiche sur la loi Jeanbrun détaille l'amortissement et l'engagement de 9 ans, et les 15 résidences éligibles sont détaillées une par une.
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