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Vous cherchiez un programme Pinel à Toulouse ? Le dispositif est terminé : les acquisitions éligibles se sont arrêtées au 31 décembre 2024. Depuis le 21 février 2026, le Jeanbrun le remplace avec une déduction sur les loyers, pas une réduction d'impôt, et le même barème de loyer en zone A. Voici ce qui change pour votre budget et ce que ça donne sur les 15 résidences toulousaines.
Le Pinel est terminé depuis le 31 décembre 2024
Le Pinel a couvert les acquisitions du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024, en zones A, A bis et B1, et en collectif neuf depuis 2021. Aucun achat signé aujourd'hui ne peut plus ouvrir droit à sa réduction d'impôt.
Les investissements déjà réalisés gardent leur réduction, de 9 % à 14 % du prix selon la durée pour les acquisitions de 2024, à condition que les engagements de location soient tenus. Pour tout achat nouveau, c'est le Jeanbrun qui s'applique.
| Point de comparaison | Loi Pinel (passée) | Jeanbrun (en vigueur) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt | Amortissement déduit des loyers |
| Taux, neuf | 9 %, 12 % ou 14 % du prix | 3,5 % par an (intermédiaire) |
| Plafond annuel | Prix plafonné à 5 500 €/m² et 300 000 € | 8 000 € par foyer fiscal |
| Engagement de location | 6 ou 9 ans, prorogeable à 12 ans | 9 ans, location nue |
| Achat possible | Jusqu'au 31 décembre 2024 | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Quelle zone pour Toulouse aujourd'hui ?
Toulouse était classée en zone B1 à la fin du dispositif précédent. L'arrêté du 2 octobre 2023 l'a reclassée en zone A, où elle demeure présente dans le zonage applicable depuis le 26 juin 2026.
S'agissant du Jeanbrun, la zone n'est pas un critère d'éligibilité du logement : elle détermine le plafond de loyer. À Toulouse, le plafond intermédiaire 2026 s'établit à 14,64 €/m² hors charges par mois, avant coefficient de surface.
Ce que le Jeanbrun change pour votre impôt
Le Pinel retirait une somme de votre impôt sur le revenu, calculée sur le prix d'achat. Le Jeanbrun amortit une partie de ce prix et la déduit de vos loyers : votre revenu foncier imposable baisse.
- 3,5 % du prix amortissable par an, en neuf et en loyer intermédiaire.
- 80 % du prix d'achat net de frais forment la base : terrain forfaitaire de 20 % et frais de notaire en sont exclus.
- 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal au maximum, tous logements Jeanbrun confondus.
- 9 ans de location nue en résidence principale, avec mise à la location dans les 12 mois.
- 31 décembre 2028 : dernière date de la fenêtre d'acquisition ouverte le 21 février 2026.
Déduction annuelle = base × 3,5 %, plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal
Le plafond annuel bride la déduction au-delà de 285 714 € d'achat : 8 000 € ÷ (3,5 % × 0,8) = 285 714 €. C'est le cas du T3 de 66,09 m² de Le Willow, à 292 900 €, où la formule donnerait 8 201 € pour 8 000 € retenus.
Deux budgets, deux déductions
Prenons Karim, 38 ans, imposé à 30 %. Le T2 de 41,73 m² d'Orelis, à 188 900 €, dégage 5 289 € de déduction par an : 0,8 × 188 900 = 151 120 €, puis 151 120 × 3,5 % = 5 289 €. Sur 9 ans, son exemple affiche 14 461 € d'impôt en moins.
Prenons Philippe et Nadia, 54 et 52 ans, imposés à 41 %. Avec le T3 du Willow, leur déduction atteint le plafond de 8 000 € par an, soit 32 741 € d'impôt économisés sur 9 ans dans leur exemple.
À Toulouse, les 15 résidences vues d'un investisseur
Les prix d'entrée vont de 138 900 € (Casa Trendy, T1 de 18,55 m²) à 292 900 € (Le Willow, T3 de 66,09 m²). Neuf résidences se signent sous 200 000 € : c'est sur cette gamme que le ticket d'entrée reste le plus accessible.
| Résidence | Prix d'entrée | Lot d'entrée | Loyer plafond du lot | Déduction/an | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa Trendy | 138 900 € | T1, 18,55 m² | 325,92 € | 3 889 € | 2ème semestre 2028 |
| Le Brooklyn | 139 900 € | T1, 21,09 m² | 370,55 € | 3 917 € | 2ème semestre 2026 |
| Melty Home | 176 900 € | T1 bis, 29,86 m² | 524,64 € | 4 953 € | déjà livrée |
| Orelis | 188 900 € | T2, 41,73 m² | 708,58 € | 5 289 € | 2ème semestre 2028 |
| Park View | 196 900 € | T2, 42,55 m² | 716,54 € | 5 513 € | 2ème semestre 2027 |
| Revelation | 264 500 € | T3, 70,22 m² | 997,12 € | 7 406 € | déjà livrée |
| Le Willow | 292 900 € | T3, 66,09 m² | 957,64 € | 8 000 € | 1er semestre 2028 |
Quel loyer retenir ? Le plus bas des deux
Le loyer plafond Jeanbrun du lot est un maximum. Le simulateur retient à Toulouse un loyer de marché de 13,31 €/m² hors charges, qui passe sous le plafond sur la plupart des petits logements.
Exemple : le T2 d'Orelis plafonne à 708,58 € par mois, mais le calcul prudent retient 555 € par mois. Sur neuf ans, c'est ce chiffre bas qui rend le scénario défendable.
Quand peut-on louer ?
Trois résidences sont déjà livrées selon le catalogue : Melty Home, Jardins de Brennus 2 et Revelation. Le Brooklyn est annoncé au 2ème semestre 2026, Pavillon Flora aussi.
L'engagement de location de 9 ans démarre à la mise en location.
Pour comparer les 15 résidences côte à côte, passez par le comparateur ou le listing complet. Le simulateur Jeanbrun chiffre votre scénario, et notre page sur les loyers détaille plafond et marché. Pour parler de votre projet, un conseiller d'un promoteur partenaire vous rappelle depuis la page contact.