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Dix résidences du site proposent un T2 en lot d'entrée, de 188 900 € à 220 900 €. Le loyer à retenir pour votre calcul est le loyer de marché estimé à 13,31 €/m² hors charges, inférieur au plafond Jeanbrun de chacun de ces lots. La déduction annuelle va de 5 289 € à 6 185 €.
Pourquoi le T2
Six T2 d'entrée sur dix restent sous 200 000 €
Dans les dix résidences comparées, les prix d'entrée des T2 vont de 188 900 € à 220 900 €. Le bas de la grille se joue sur 8 000 € entre les six lots les plus abordables.
- 188 900 € : Orelis et Pavillon Marly, les deux prix d'entrée les plus bas
- 190 900 € : Pavillon Flora, avec le T2 le plus grand (48,63 m²)
- 191 900 € : Jardins de Brennus 2
- 196 900 € : Park View et Reverso
- 200 900 € à 220 900 € : L'Archipel, Le Twenty, Park View 2 et L'Albatros
Si votre budget plafonne sous 200 000 €, la page Investir à Toulouse avec moins de 200 000 € compare les neuf résidences concernées, tous types confondus.
Le plafond Jeanbrun dépasse le marché : retenez 13,31 €/m²
Le plafond Jeanbrun intermédiaire à Toulouse est de 14,64 €/m² hors charges avant coefficient. Après coefficient, il atteint environ 17,13 €/m² pour un T2 de 40 m² (14,64 × 1,17), soit nettement plus que le marché.
Le loyer de marché estimé à Toulouse ressort à 13,31 €/m² hors charges. Pour un calcul prudent, prenez toujours le plus bas des deux.
La déduction annuelle suit le prix d'achat
Représentant 80 % du prix net de frais, la base amortissable est étalée à 3,5 % par an dans le cadre du loyer intermédiaire. Pour Orelis : 188 900 € × 80 % × 3,5 % = 5 289 € par an.
Les T2 d'entrée, résidence par résidence
Le tableau reprend le lot T2 le moins cher de chaque résidence. Les loyers sont exprimés en euros par mois hors charges.
| Résidence | Prix d'entrée | Surface du T2 | Loyer plafond Jeanbrun | Loyer à retenir | Déduction annuelle | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Orelis | 188 900 € | 41,73 m² | 708,58 € | 555 € | 5 289 € | 2ème semestre 2028 |
| Pavillon Marly | 188 900 € | 44,71 m² | 733,24 € | 595 € | 5 289 € | 1er semestre 2027 |
| Pavillon Flora | 190 900 € | 48,63 m² | 776,13 € | 647 € | 5 345 € | 2ème semestre 2026 |
| Jardins de Brennus 2 | 191 900 € | 40,47 m² | 693,25 € | 539 € | 5 373 € | 1er semestre 2026 |
| Park View | 196 900 € | 42,55 m² | 716,54 € | 566 € | 5 513 € | 2ème semestre 2027 |
| Reverso | 196 900 € | 41,61 m² | 706,54 € | 554 € | 5 513 € | 2ème semestre 2027 |
| L'Archipel | 200 900 € | 37,44 m² | 657,82 € | 498 € | 5 625 € | 1er semestre 2028 |
| Le Twenty | 201 900 € | 44,89 m² | 736,20 € | 597 € | 5 653 € | 2ème semestre 2028 |
| Park View 2 | 202 900 € | 39,00 m² | 679,38 € | 519 € | 5 681 € | 1er semestre 2028 |
| L'Albatros | 220 900 € | 40,01 m² | 685,37 € | 533 € | 6 185 € | 1er semestre 2028 |
Les livraisons s'échelonnent de 2026 à 2028
- 1er semestre 2026 : Jardins de Brennus 2, présentée comme déjà livrée dans nos données
- 2ème semestre 2026 : Pavillon Flora
- 2027 : Pavillon Marly, Park View et Reverso
- 2028 : L'Archipel, Park View 2, L'Albatros, Orelis et Le Twenty
Pavillon Marly et Reverso se partagent l'impasse Vitry, à environ 410 m de la future gare La Vache de la ligne C. Situées à Empalot, les résidences Park View et Park View 2 se trouvent toutes deux à proximité de la station Empalot, desservie par la ligne B.
-
Lalande, nord
Orelis
dès 188 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 41,73 m²
- Loyer plafond
- 708 € /mois
- Déduction par an
- 5 289 €
T2 à T4 · 129 logements
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Trois Cocus, nord
Pavillon Marly
dès 188 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 44,71 m²
- Loyer plafond
- 733 € /mois
- Déduction par an
- 5 289 €
T1 à T4 · 51 logements
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Croix-Bénite, nord
Pavillon Flora
dès 190 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 48,63 m²
- Loyer plafond
- 776 € /mois
- Déduction par an
- 5 345 €
T2 à T4 · 52 logements
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Sesquières, nord
Jardins de Brennus 2
dès 191 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 40,47 m²
- Loyer plafond
- 693 € /mois
- Déduction par an
- 5 373 €
T2 à T3 duplex · 17 logements
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Empalot, sud-est
Park View
dès 196 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 42,55 m²
- Loyer plafond
- 716 € /mois
- Déduction par an
- 5 513 €
T2 à T5 duplex · 120 logements
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Trois Cocus, nord
Reverso
dès 196 900 €
- Lot d'entrée
- T2 · 41,61 m²
- Loyer plafond
- 706 € /mois
- Déduction par an
- 5 513 €
T2 à T4 · 17 logements
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L'exemple de Karim à Orelis
Un T2 de 41,73 m² acheté 188 900 €
Prenons Karim, 38 ans, ingénieur en Île-de-France, tranche à 30 %. Il vise un budget sous 200 000 € et choisit le T2 d'entrée d'Orelis, livré au 2ème semestre 2028.
Son apport est de 15 000 € et son crédit court sur 25 ans, pour une mensualité de 944 €.
Ce qui sort de sa poche, mois après mois
Le loyer retenu est de 555 € par mois hors charges, contre un plafond Jeanbrun du lot à 708,58 €. La différence entre les deux chiffres ne se prend jamais : elle vous protège si le marché se tend à la baisse.
En moyenne sur 9 ans, après l'impôt en moins, Karim complète son investissement de 331 € par mois. Au cours de la 26ème année, une fois le crédit soldé, le bien génère un revenu net d'environ 500 € par mois après charges et impôts, pour une valeur estimée à 242 251 €.
Deux autres exemples, sur d'autres tailles
- Laure, 33 ans, cadre commerciale à Bordeaux, tranche à 30 % : T1 de 18,55 m² à Casa Trendy pour 138 900 €, loyer retenu 247 €, déduction de 3 889 € par an, effort mensuel moyen de 382 € sur 9 ans.
- Philippe et Nadia, 54 et 52 ans, Toulousains, tranche à 41 % : au Willow, un T3 de 66,09 m² acquis pour 292 900 €, avec un loyer retenu de 880 €, un amortissement fixé à 8 000 € par an et une baisse d'impôt de 32 741 € sur 9 ans.
Les deux cas montrent que la taille change l'équilibre : un studio ou un T1 réduit l'effort mensuel de départ, un T3 augmente la déduction.